Les charges flambent tous les ans. Pour les faire baisser, optimiser la consommation d’énergie et d’eau de votre immeuble. Revoyez vos contrats d’assurance et mettez en concurrence les prestataires extérieurs.
Cette année, c’est décidé, vous allez prendre des mesures pour réduire vos charges de copropriété qui pèsent de plus en plus sur votre budget. Avant d’envisager de changer de syndic de copropriété, vous commencerez par revoir la consommation d’énergie de votre immeuble, souvent élevée.
Tout d’abord, commencez par éplucher les contrats d’électricité afin de vous assurer qu’ils correspondent bien aux besoins et ne sont pas surdimensionnés. Si c’est le cas, il faudra bien sûr y remédier. «D’autres économies peuvent demander quelques investissements, comme installer des minuteries (ou les régler), optimiser le système d’éclairage des sous-sols et des parkings et remplacer les ampoules à incandescence par des LED», conseille Rachid Laaraj, à la tête du courtier en syndic Syneval.
Autre possibilité: réduire la facture d’eau. «La pose d’un compteur individuel pour chaque logement responsabilise les habitants et leur donne l’opportunité de faire des économies sur leurs charges», suggère Syneval.
Dans les immeubles dotés de chauffage collectif, les copropriétaires ont intérêt à revoir les règles de fonctionnement. «La méthode la plus radicale consiste à limiter la période de chauffe, notamment en ne mettant en route la chaudière collective que si la température le justifie et non à date fixe», préconise Rachid Laaraj. Des règles de bon sens qui devraient permettre de réaliser des économies substantielles, notamment lorsque les hivers sont doux, comme c’est le cas cette année.
Autre piste envisagée, mettre en concurrence régulièrement les fournisseurs d’énergie (fioul, électricité, gaz). «Il est aussi possible d’avoir recours aux contrats associant l’exploitant à la maîtrise de la consommation. Le système gagnant/gagnant est basé sur le calcul des économies potentielles que l’exploitant est chargé d’atteindre», explique Syneval. Enfin, les grands syndics (Foncia…) se lancent dans l’achat groupé d’énergie pour le compte des copropriétés.
D’autres charges courantes, peuvent aussi être optimisées, avec à la clé des économies parfois substantielles. Très souvent pointés du doigt pour leur cherté et parfois des abus, les syndics de copropriété peuvent plus facilement être mis en concurrence. Depuis le 2 juillet, il existe un contrat type de syndic, censé être plus transparent. Celui-ci comprend la quasi totalité des prestations du syndic (préparation, convocation et tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, ouverture d’un compte bancaire séparé…) incluses dans le forfait de gestion courante.
Seules une vingtaine de prestations limitatives (organisation et tenue d’assemblées générales supplémentaires, réunions avec le conseil syndical…) peuvent faire l’objet d’honoraires complémentaires, non plafonnés. Certes, plusieurs syndics ont saisi l’occasion pour augmenter leurs honoraires. Mais, si vous n’êtes pas satisfait, vous pourrez comparer les offres tarifaires de ses concurrents. Pensez, si cela est possible, à adresser les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales par internet. Cela est possible depuis le 24 octobre 2015 et permet d’économiser les frais d’envoi par La Poste.
Renégocier les contrats d’entretien
Bien gérer les frais de personnel est également important. Il est recommandé de mettre en concurrence, tous les 5 ans si possible, les contrats d’entretien des parties communes, passés avec des entreprises extérieures. Ceux qui ont une concierge sont encouragés à faire des efforts pour respecter les horaires d’ouverture de la loge, afin d’éviter de payer des heures supplémentaires.
Par ailleurs, les primes d’assurances, qui flambent tous les ans peuvent aussi dans certains cas être minorées. Pour bien faire, commencez par vérifier que la superficie de l’immeuble correspond bien à la surface assurée (un simple coup d’œil suffit parfois). Par ailleurs, il est aussi possible d’instaurer des franchises dans ses contrats. «La responsabilisation des copropriétaires contribue à faire baisser les déclarations de sinistres et donc le montant des primes», estime Rachid Laaraj.
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